（原标题：小城市库存知多少？县城房价“小涨易大涨难” 刚需出手应理性）
在城市能级中，已被形容为“四五线城市”的县城，曾在过去几年被媒体报道称，由于大量建设和人口外流，导致房屋积压明显，成为2018年“去库存”的重点对象。2017年底，住建部提出，2018年重点工作之一是县城去库存，并提出580万套的棚改目标。
记者注意到，相关数据显示，2017年全国各级城市新建商品住宅成交面积均有下降，但三线城市成交面积同比跌幅11%，远低于一线城市42%的跌幅，也弱于二线城市22%的下滑。2017年全国商品房销售面积中，三四线城市的市场份额也提升到了64.3%。
到底是什么推动了四五线“县城”级城市房地产的“逆袭”？如此态势之下，四五线楼市是否还如报道所言“有大量库存需要去”？县城楼市的现状究竟如何？
县城房价“小涨易大涨难” 刚需出手应理性北方某县城在开发楼盘项目
棚改货币化推动 县城加速去库存
“一座典型的三线城市，其特征往往是人口流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下，这类城市却在2017年的房地产市场逆市上扬。”在浙商证券报告中，明确提出了近年我国三线城市楼市的“不平衡”现象。
在其看来，“棚改”是促成三线城市房地产发展的最重要因素。
广发证券在最新研报中提供了一组数据，由于棚改货币化超预期增长，预计将使2018年全国房地产销售面积增长3115万平方米，将这一面积的增速上调至“-2%”。
数据显示，截至2017年底，全国楼市库存去化了1.5亿平方米，三四线城市成为明显的“主力选手”，且去化以住宅为主。
以湖北省荆州市为例，尽管该市经济与人口并未呈现良好的增长态势，但由于推行大规模的棚改货币化安置，在消除库存的同时盘活了当地的购房需求，在短短两三年内实现了楼市库存的快速去化。
数据显示，2017年下半年，荆州城区商品房库存下降至150万平方米左右，库存去化周期仅5个月左右。同时，荆州市的在售商品房销售均价在1万元/平方米左右，相较2015年不到6000元/平方米的销售均价，两年间实现了明显的量价齐升。
同样，中指院的调研报告显示，湖北黄冈市的黄州区，在实施棚改货币化安置后，积极引导房源入库、购房优惠，居民置业热情高涨，2017年商品住宅共成交1.1万套，同比增长19.4%，销售面积137万平方米，同比增长23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米，库存消化时间约6.6个月。
告别“库存”时代的还有浙江省宁波奉化。2015年前，宁波奉化市场需求不济、库存高企，自2016～2017年的大规模棚改衍生出大量的拆迁刚需群体，占比超过整个市场购房群体的一半，推动了当地房地产市场的回暖。
浙商证券就直言，“三四线城市从2015年以来，楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动，而是棚改货币化安置。“
“大部分三四五线城市，由于历史原因过度依赖第一产业，并导致城镇化率过低，这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安置则是解决这一矛盾的优选，能够将房地产投资更加充分向购房需求端进行正向传导。”浙商证券认为。
城镇化之下的返乡潮：小城楼市的第二导火索
但棚改货币化安置背后的动力是什么？是城镇化率不断提升带来的需要。
安居客首席房地产分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，目前县城楼市主要受两方面影响，其一为政策红利，即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等；二是周边大中型城市的辐射，部分经济实力强劲的三四线城市，不仅能吸附县城的人口，也会稀释县城的购买力。
而中国城镇化促使农村人口不断向城市转移，小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下，当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松，返乡置业购房需求增长明显。
浙商证券研究指出，前几年四五线城市主要因为库存高企致房价滞涨，许多外流人口返乡时不看好房产的价值，更多在距离三四线城市不远的省会级城市置业。但近两年由于大城市房价上涨，这些三四线城市的房价优势逐渐显现出来，伴随城市基本建设的提升，看好区域未来房价上涨潜力，越来越多的外流人口选择返乡置业，回家购置房产改善家人的居住环境。
其报告显示，在不断深化的去库存政策之下，三线城市房价迎来全面上涨，尤其是品牌开发商多在新城市中心进行开发，且主要以三房或四房为主要户型，面积大多在150平方米以上，全面转向改善型产品。
安居客春节期间返乡置业调研结果显示，超过六成人认为家乡最大的变化是房价变高。“这也是为何在2018年春节，三四线城市出现了明显的返乡购房热潮。”张波直言。
县城小涨易大涨难 刚需族需理性
基于上述各项因素的推动，张波告诉《每日经济新闻》记者，县城楼市虽然大涨难现，但小涨会持续出现。
为何还会继续小涨？张波认为，2018年到2020年3年棚改仍然有1500万套房的目标，在这样的大背景下，全国县城整体的购房需求量还将维持高位。
新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉《每日经济新闻》记者，2018年一二线城市将继续因供应不足而销售下滑，三四线这一波库存已经消化得差不多，楼市需要靠弱三四线及县城棚改货币化拉动。
不可否认的是，县城购房群体包括本县居民购房需求、农民工返县置业需求、村民进城购房，以及棚改驱动购房需求的释放，其中农民工回县城买房是去库存较大的潜力点。
据“十三五”规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，这意味着还将有近7000万农村人口向市民转化。
浙商证券报告认为，随着一二线城市调控的深化，农民工在工作地的买房意愿可能明显降低，而返乡置业的比例和意愿将进一步提高，农民工回县城的置业需求是县级城市楼市发展的重要潜力。
但为何大涨难？张波指出，经过两年棚改加速去库存，绝大部分县城的房价已经历了一波明显的上调。虽然2018年的棚改目标还有580万套之多，但可以肯定的是县城房价的上涨预期已经偏弱。
“但不排除部分前期房价偏低县城出现补涨，或品牌房企入驻带动区域房价提升。总体来看，县城房价在棚改的大背景下仍有上涨动力，但动力已然偏弱。
张波建议，期待房价下跌后再买房对刚需族来说并不是一个好选择，建议2018年选择适合自己的项目入手。
另外，对政府而言，在鼓励农民工回县买房的时候，也要做好供给侧结构性改革。例如在新建住宅周边增加教育、医疗等公共服务供给，并针对农民工购房给予更为优惠的信贷政策，让未来他们不但房子在县里，更能在城市安家立业，乐享幸福生活。
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