这才是房租疯涨的真正“元凶”！

  这届人民真不行——

政府鼓励“去库存”，结果好家伙，用力过猛，把房价炒上了天；政府鼓励“房住不炒”时，结果又把房租炒爆了仓；最最令我担心的是，现在政府又鼓励“生孩子”，想想“肾”都痛……

开个玩笑，不过“房租疯涨”倒是不争的事实，当前楼市最热的新闻，就是——房租上涨的话题，标志性新闻有三个：

第一是8月17日《北京住建委约谈自如、相寓、蛋壳公寓：不得哄抬租金抢占房源》；第二是8月18日《我爱我家的副总裁胡景晖，由于曝光行业内幕被“辞职”》；第三是8月20日《杭州一家长租公寓像P2P一样“爆仓”了》。

这几个新闻揭示了：

1、一二线城市，特别是北京一年房租今年上涨20-30%是事实；

2、房租不同于房价，房租是老百姓安居乐业最后一道底线，所以一旦抬头过快，政府立即“掐头”；长租公寓被定罪为这一轮房租爆涨的幕后推手，所以被“约谈”；

3、长租公寓表面从事的是“租赁业务”，本质是从事“金融业务”，跟共享单车靠“押金”来裂变一样——

首先通过金融机构与租客签一个“房租贷”（注：以租金优惠为诱饵），一次性从金融机构那里收了租客一年的租金，而租客呢把房租以月供的方式，每月还款给金融机构即可，然后长租公司按一季一付或一月一付给房东；

这样就有一个时间差，即收到12个月的租金但只支出3个月或1个月的，换言之每租掉一间房子，中介手中就留存至少9个月的租金，然后就拿着这9个月的租金去收3套房源，再出租，手中就变成有27个月的租金，再去收9套房源，一出租又变成81个月租在手……

以此类推，跟搞传销一样裂变，很快他们就有几十甚至上百亿资金在手，一方面为了抢到更多房源，所以必须不断抬高租金；

另一方面，手中沉淀的几十亿，由于缺乏监管，就像共享单车的“押金”一样，很容易被挪作他用，一旦断裂，就应验了胡景晖捅行业“马蜂窝”的那句话——“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。

这不，话音刚落第三天，杭州一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，4000户租客受损，涉及6家网贷平台……

如是我闻，几点感受，如鲠在喉，不吐不快——

01

玩的都是“金融传销”

中国人也忒“聪明”了，商业模式创新玩得贼溜，我也是服了他们，任何一个行业在国人手中，都能转换成“金融业”，他们不赚“价差”，而动脑筯去赚“行（业）差、时（间）差和利（息）差”；

如果这一次不是行内人士曝光，我们老百姓包括政府打死都想不到，天天被潘石屹抱怨是赔钱货的长租公寓，竟是用如此隐蔽的套路来“诓”钱！

比如开理发的店，不好好赚理发的服务费，而偏偏去让会员充卡，做起了“银行”的行当，去赚“开店”的钱（注：只有开店越多，办卡的人才会越多）；

比如国美，不去赚代理家电产品的价差（注：甚至比出厂价还便宜），而偏要去赚“收买家全款，欠厂家一年以上货款”，利用这段时间差截流的现金，去继续开店或做理财或房地产开发，赚起了行差和利差。

这些商业模式，在顺风顺水时都能玩得转，但一旦下游某个环节流动不畅时，拆“东墙”补不了“西墙”的话，那整个链条将瞬间分崩离析、如土委地，民间谓之“爆仓”，就像现在的炸遍神州的P2P，还有横扫大半个中国的“云联惠”，概莫能外。

02

谁才是真正的“元凶”

这一轮房租上涨，的确与长租公寓高价抢房源脱不了干系，但不能把板全打上他们屁股上，这个“黑锅”他们背有点冤，准确地说，他们应该是“前沿推手”，但决不是“幕后元凶”；

很简单，他们为什么只能在北京兴风作浪呢（注：其他一线城市没涨那么猛），俗话说“苍蝇不盯无缝的蛋”，这说明了北京个“蛋”肯定是有“缝”了。

众所周知，租金上涨的背后本质是“供求关系”发生了变化，再大的中介，也只能是制造局部“紧张”，不可能搅得动整座城市，那到底是谁制造了整个租赁市场的“供不应求”？我相信肯定不是老百姓能干得来的。

别看长租公司呼风唤雨的，他们有本事，叫他们去三四线城市跑马圈地看看，即使把“马”跑死了，租金也拉不起来的。

03

放开限购才能平房租

我在之前的文章早就说过，没有“中间商赚差价”（二手房东或中介或长租公寓）、也没有管理服务费的“房东VS房客”面对面模式，一千年实践证明，是成本最低的，而且房源散落在各个房东手里，他们很难联合起来抬价，这种状态下的租赁市场对租客是有利的。

但现在我们政策却鼓励“只租不售”，鼓励民间资本大力发展“长租房”，什么意思？这硬生生插进来一个要赚差价的“中间商”（长租公寓），不是明摆着提高租客的负担么？

而且这个“只租不售”是很有后遗症的，你想一下“只租不售、只租不售”，没有售，哪里来的新增房源出租？谁来盖？

除非政府盖的廉租房，否则你叫开发商盖，一是没动力盖，二即使盖了也要变相“出售”，就像北京万科的翡翠书院，一次性收10年租金180万，这不仅没有平抑房租，反而减少了房源的供应，造就了今日百姓“既买不起，也租不起”的局面。

如何破局？

答案就是——要正确领悟“房子是拿来住的，不是拿来炒的”这句话的本意，这句话被好多歪嘴和尚给念歪了，其实全句应该是“房子是拿来住的，不是拿来炒的（掌声）……但是可以投资的（被掌声淹没了）”；

少了“投资方”这环节，“出售方”和“租客”就玩不转，就像“商铺”，做生意的经营者一般是租的，但开发商由于融资开发的财务成本比较高，不乐意靠出租几十年才回本，所以一定要出售，一个只售不租，一个只租不买，那不是陷入死结了么，怎办呢？

有办法！“投资客”来了，中间插入，一下子就激活，由多个小投资客向开发商购买下来，然后出租给经营户；

由于投资客大多用的是自有资金，财务成本比较低，只要租金回报跑得过通胀，比存在银行利息高一点，加上赌日后商铺本身的升值，就买下来了，能让开发商脱身再去开发第二个楼盘，这市场上的供应量就自然增加了。

住宅也是如此，由于中国贫富严重不均（注：这就是一边无数人骂房价高，一边万人摇号抢房的根源所在），就应该鼓励有钱人多多买房，然后出租给买不起房的人住，这就叫“劫富济贫、为国分忧”嘛；

但我们现在正好相反，“限购”来了，有钱人靠边站，没钱人又买不起，结果就变成“一边捆着草，一边饿着牛”，从这个角度来说“限购”政策也是让“房租上涨”的元凶之一；

当然我这样说，肯定有人不同意，认为不限购的话“房价更高了，更买不起了”，兄弟别急，这么说你就明白了——“放开限购可能是买不起，但继续限购的话就慢慢连租也租不起了”。

04

房租上涨才刚刚开始

这一轮由长租公寓率先策动的房租上涨，我认为只是才刚刚开始，接下来一二线城市的房租在两年之内或将增涨一倍，理由就是由于“坚决遏制房价上涨”的政策造成的；

之前，由于投资者主要是盯着房价上涨，至少按GDP同步上涨，能抵冲掉CPI吧，但现在明文规定房价“一分钱都不能涨了”，那就只能把希望寄托在“房租”身上了；

要求也不高，只要与银行定期存款一样就可以，安全线至少也在3—4%之间吧，而目前一线城市租售比在1—2%之间，所以说等两年这一批高价房交房之后，租房必定要翻一番。

有人说，租售比太低，也可能是说明房价虚高，话有一定道理，但购房者是高位进去了，投资总是要有回报的，房价不涨了，肯定是要房租来补，所以房租趋势肯定是上涨的，一直涨到房东和房客都能接受的平衡点为止；

有人呼吁让政府该出手“管一管”，像打压房价一样把房租降下来，我想如果是公司行为，像长租公寓中介之类，政府还能“约谈”一下，效果如何还不好说；但如果是众多房东行为，那是市场经济了，政府是无法一刀切定价的。

又有人献计，奶奶的“向房东地主征税，搞死他们”，哈哈，我告诉你，只要是在房东强势的城市，任何税种包括传说中的房产税，只要一开征，就百分百转移到租客身上，最终吃亏的还是我们广大租客同胞。

从这一次政府“约谈”长租公寓来看，说明政府对“房租上涨”是异常敏感的，所以我大胆下结论，政府“约谈”长租房，等于叫停了“房产税”！

05

房价不涨的后遗症

为了应对特朗普的贸易战，中国为了保护出口，只能对汇率贬值（注：快破7了），人民币对内贬值，相当于是“钱不值钱”了，加上央妈又放水，按正常理论应该是“房价大涨”；

但现在被“坚决遏制房价上涨”的帽子盖死，相当于把长江的出海口给堵上了，大水没地方去，便只好长江倒挂、四处流窜了；接下来，物价全面上涨是必然的，所以房租上涨这个大趋势也是不可逆转的。

曾记否？好几年前，时不时就报道什么“蒜你狠、糖高宗、姜你军等等”，因为有大量游资爆炒一些农产品，但房价疯涨的这两年，为什么这些新闻就没了？

因为这些游资或热钱都涌进了楼市，全被吞进了这头钢筯水泥的“巨齿鲸”的肚子里了，并彻底被“冰冻”，因此说，房价上涨，对稳定百姓的生活物价是有帮助的。

“坚决遏制房价上涨”出发点是好，但副作用也是巨大的，比如热钱流窜作案，从炒房价转移到了炒房租；又比如银行，现在房贷收紧了，那它的业务怎办呢？

去支持实业吗？一是传统实业那薄如刀片的利润，用不起银行的高利率；二是银行也看不上，没有创新，早已产能过剩的传统实体；三是高科技行业，利润率还行，但又有风险，且没什么固定资产抵押，银行又不敢上；

银行等金融机构跟妓女一样，轻松赚快钱习惯了，最向往的是“低风险、高利润”的行业，像房地产、矿山之类的，但现在购房贷款这一块收紧了，像建行，为了响应国家“支持租赁市场”的政策，早就开始布局“房租贷”业务了；

包括阿里腾讯这些互联网金融平台也争相进入租房市场，正是由这些金融机构提供“房租贷”产品，才与前面文章所写到的那些长租公寓狼狈为奸，联手推高了房租。

后

记

中国一路走来，特别是“频频放水”的近20年，我总结是“一印解千愁、一涨遮百丑”，凡是遇到经济危机或社会问题，只要一印钱，外加涨房价，总能化险为夷，所以只要房价不涨或退潮了，社会丑态就“水落石出”：

比如房价不涨，楼盘卖不动，又要去库存，土地卖不掉，地方政府嗷嗷叫；比如房价不涨，那些公摊部位也算“精装修费”的小事，也已引起成都和武汉发生大规模维权事件；

同时这两年卖的那些“天价精装修+天价车位”的楼盘，由于大多都没有网签（注：只是与开发商草签），只要房价不涨或略跌，必定引发大规模退房潮……到时，你等着瞧，茫茫中华大地，一地鸡毛满天飞！

实话说，当今之中国是建国以来最“困难”的时刻，三驾马车基本扑街：出口被贸易战打得落花流水，后工业化时期，投资拉动的边际效益越来越差，百姓的内需也早被“楼市大黑洞”所掏空……

特别是当前中国之楼市，房价上涨不行（百姓受不了），不涨也不行（经济受不了），跌了更不行（国家受不了），外有欧美日澳联合绞杀，内有中国模式不可持续，内忧外患，举目茫然，泱泱我族，何去何从？

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