2018-10-24 23:38 人阅读 来源:未知
曾经有一句话叫做“一铺养三代”,而现在大家常常说“三代养一铺”。看到别人赚得盆满钵满,而自己还在寻找租户,这心里落差不是三言两语能够说得清楚的!其实,大家都知道,买商铺时最先应该考虑的是地段问题,商铺赚不赚钱的关键也在这里!问题是很少有人能吃透这个点,结果导致盲目下叉,商铺变“伤铺”!
那么,该怎样甄别商铺地段的好坏呢?老司机说:买商铺首先要明白,做投资不外乎控制风险和提升收益。
一、先说如何风险控制。
商铺基本分为三个类型,首先是商业中心的商铺,这里面就包含各种购物广场和专业卖场、批发市场等。这种商铺成熟度高,但同质化比较大,所以风险也最高。如果资金有限,这类型的商铺就尽量不考虑,如果资金充足,那么尽量选一层电梯出入口的位置,这样风险也能相对降低一些。
第二种是道路两侧的商铺,这又有主干道和非主干道的区别。主干道上的商铺风险其实相当高,别看人流量大,但是车辆是否停留、停留时长的不确定性太大,留不住人,流量再大也白搭。其实很多一二线城市主干道上的商铺店面更新速度很快,仔细观察就看得出来!另外一种就是普通道路上的商铺,如果道路比较狭窄,车速较慢,道路两侧还有停车位,这种铺子的风险就会降低很多。
最后一种是居民区、高校周边的商铺,一般也叫社区商业,因为人流量十分稳定,这种商铺风险最低,如果一个铺子能辐射几个小区,那这种更是上品了!
二、再讲投资回报的问题。
这里就要考虑两个因素,一个是租售比的问题,一个是客流量的问题。一个决定你现阶段的投资收益,一个决定未来的升值空间。一般来说,一个区域的租售比都差不多,你可以自己亲自跟周边的店家聊聊。三十年是正常铺子租金情况,下手前可以再三琢磨一下。二十五年属于中等偏上,可以考虑位置好一些的铺子,如小区入口的位置。二十年基本可以马上下叉了。
客流的问题不用说当然是越多越好。但新开发的项目怎么去预判它的客流呢?这个就要看项目周边的情况了,如果该项目周边小区入住率都很高,那么这个项目不会有太大问题。除了实地探访,还有一个技术流的方法。那就是打开手机地图。右上角有个“图层”。
买商铺,其实就是一种投资,是否可做,就看3要素:投资成本、投资回报、投资周期。
商铺的投资周期是固定的。关键就是投资成本和投资回报。
这2点,又总结起来归为2个要素:销售单价和租赁单价(租金)。
这2点又如何关联呢?
记好下面这个公式:
租金 * 12 ÷ 年回报率 = 销售单价
大多数商铺都是带租销售,也就是卖的时候,其实已经租出去了,租金当然也已经定了。
当租金确定的时候,年回报率最低得高于银行同期存款利率吧?那么单价是不是可以算出来了?
举个例子吧
你要买的这件商铺,被开发商以30元/平方米/月的租金租出去了。用30*12÷5%=7200
此时,租金已定,如果届时开盘单价低于7200元/平方米的时候,这商铺是可以买的。
反之,这其中一定有一个大坑,未来一定会有矛盾!切记!
按照公式,租金定,如果售价高于7200,则回报率一定低于5%,这样的商铺完全没有投资意义。
掌握这几点,地段问题应该就不是什么大问题了!但是,还是那句话,投资须谨慎,不懂就问或者找专业的机构都是很好的办法!
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